北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
家里女娃，今年中班，27年小学。目前在昌平龙域居住，打算到上地学区买房，目前看的上地东里和裕和树村那边。本意是想买个占坑房，这不是上地学区爆了嘛，除非买到东里这边核心区，但我还是有外来户被出区的担忧。
正好我有同学在双榆树住，她家娃今年中考，建议我看看中关村学区，我主要考虑老破小占坑房，三五百万的，不想把手头房卖掉。您看看有什么可操作性。我也不指望娃往清北挤，就想找个相对不错的初中环境，健康第一，学业第二。
A：
1、买到上地东里这边，但这边的溢价率高啊，也是一分钱一分货。反正我前些日子算过溢价，占坑儿房低了说40%，实际上50%才是现状，也就是600万占坑儿房中的300万都是学区价值。考虑好再买吧，商品价格是供需关系决定的。
2、买中关村占坑儿房的操作性没问题，常规操作而已。不过您这期望值可不算太低，大意是希望花钱别太多+资源别太差+学习别太累+小升初确保省心，最终考上低于清北的大学就行。这些可以说是大多数家长的希望，但能实现的真不多。
3、简单说吧，中关村学区的特点就是中一二非常的牛，其他也还都不错，所以这里是顶级学区。但中学通道不算太强，跟上地没法儿比，甚至略逊其他中上学区，比如万寿路等地。
简单说吧，学区内就一个公立九年制人分（另一个中科启元是民办，无学区房），但这是摇号的，竞争非常的激烈，看运气了。其他的是双榆树能40%直升中关村中学，但不算太强校。再其他的小升初就都是派位了，除了子弟和政保之外，没人敢保证中学（点招得看到时候的政策）。
4、另外中关村的鸡娃氛围相当的浓厚，不想参与内卷的考虑好再来，否则有可能会比上地更加焦虑。尤其是运气好进入牛小的，被卷的水深火热的有的是。这很多时候不是家长意愿的问题，而是环境的影响。
5、再有就是中关村的学区溢价，以中一的东南小区vs双榆树东里为代表吧。东南小区现在占坑儿房在500万吧，租售比750左右，溢价率30-40%，略低于上地东里，高于平均值。双榆树东里的占坑儿房300多万，租售比600左右，溢价率应该不超30%，基本就是海淀平均值。
6、简单就是这情况，我没什么明确建议，只是列出这些供参考。
仅供参考。
二
Q:
我目前自住唯一住房，朝阳区朝外大街一个塔楼老破小，两居。96年电梯央企楼。不知道什么时候卖合适？主要是卖了不知道置换哪里，次新房一样在跌，想关注新房，但是期房更新大，且新房都1-2万溢价。我要不要卖了老破小，租房等几年，再看新房情况呢？
问题是：这个老破小什么时候卖？
目前孩子三年级，虽然不是学区，但是六年级小升初时，还是有房本好些吧？所以我要等29年填好初中志愿后再卖？
A：
1、这问题问的，弄的我脑子都有点儿乱。这预算到底是多少啊？还是先谈钱吧，要不然不好聊。
2、什么时候卖看自己，想换了就卖，不想换就留着。常规建议是如果平级置换，那什么时候卖都行，反正现在也没什么行情。如果是升级置换或预期房价涨，那就尽量先买房，或者是交了定金后再卖房，尽量缩短空白期。我认为现在至少是横盘期，没什么行情，但下跌的空间几乎没有。
如果是预期房价降，那就卖房套现呗，卖的越早越好，然后拿着钱赌北京房价崩盘。
3、房子是用来住的，想在哪儿住就换哪里呗。新房肯定有溢价，否则人家土地方vs开发商总不能赔钱吧？不管您看多少年，我们开发商也是肯定有利润才盖房卖房的，不赚钱就不拿地，反正不做慈善。
卖老破小等几年，这看自己是否算的过账来了。反正现在五大行的存款利息是最高1.5%，而北京平均租金收益是1.8%，老房毛收益2%以上。就算您家这套老破小是2%吧。假定卖400万，然后存银行每年挣6万，同时花8万把这套房租回来，您觉得合适吗？所以常规建议是如果有高息+稳妥的理财渠道再聊套现持币，否则还是凑合着住吧。
4、既然是在朝阳区，那肯定是小升初时有房更好啊，这是“房本主义”地区，只要不是九年制，那升学时就需要房籍，否则有可能被派位。所以如果想在本地升学，那就过几年再说吧。
仅供参考。
三
Q:
感谢您中肯的建议，我们在朝阳芍药居有房子已经有10年了，东崇前崇文门我们也有老人的房子，不需要再购买，也就是说房产溢价对我们没有影响。我们可以直接进人朝小学部直升人朝初中，也可以选择在东城上崇文小学，后期摇号，因为东城东崇前会有掉坑96中初中的风险。
我认同您说的牛娃和普娃选择思路。但确实我们目前看不出孩子的天赋。您说如果我们能避开摇号，让孩子在东城文汇小学上学九年一贯文汇初中或者广渠门中学附属花市小学直升广渠门中学，这两个通路和朝阳的人朝小学和人朝初中，这三个通路哪个好呀？
A：
1、看不出孩子天赋，那就去做个智商测算吧，正规医院的都行，很多三甲都有，现在千八百块钱吧。五岁以上就基本准确了，七岁就更准。
2、另外如果是两边都有房子，那常规就是首选东城啊。上限不低于朝阳，下限高于朝阳，有了马谁还牵骆驼啊。
文汇和广渠门的选择，常规的话那首选广渠门，老牌儿区重点，在我小时候就很有名。广渠门在崇文区属于第一梯队，再往上只有当年的26中了，但26是市重点。
当然文汇也挺好，本身就是26中的初中部，当年教改分出来的。但现在这里是9年制，而广渠门属于完全中学，所以理论上还是广渠门的初高中关系更近。
3、总之如果是三条通道都能确定，也不用买房，那换我家的话首选东城+广渠门。虽然人朝是朝阳头部校，但这几年学区房卖的太多了，猛然增加这么多的分校和校区，对师资和成绩都是考验。我反正对孩子教育是不愿冒险的，不求多牛，尽量稳妥，而且是下限高点儿才踏实。
仅供参考。
四
Q:
本人97年，女友03年。准备结婚，600万预算。女友家在东三环红庙，我们想在这附近买一两居室。考虑红庙、慈云寺、十里堡、青年路一带。希望楼龄2005年之后，不考虑学区，不考虑通勤，不喜欢大型社区。您推荐哪里？
这附近我们看了东区国际、东恒时代、华纺易城、远洋天地、爱这城等，符合预期的是爱这城一期（十里堡甲1号院）的两居室，户型不错，小区环境也不错。我主要是觉得这里离四惠有点近了，地段一般。但地段好的，楼龄新的就超预算了。您有什么建议吗？
A：
1、我推荐哪里，常规排序就是华纺-东恒二期-爱这城二期-远洋天地板楼，然后东区国际就看自己的喜好吧。
2、爱这城一区也挺好的，自住为主吧。塔楼为主，两居室的户型好像偏大，我印象都是100多平的。这种户型自住很舒服，长期自住挺合适的。就是价格走势不算太强而已，居住角度的性价比也略低于北京平均值。也就是优劣势都挺明显的，看自己注重哪方面了。
另外一区挨着铁道，看房的时候考察或咨询好噪音问题，东边的前些年听到过吐槽，这几年应该好多了，但还是考察好吧。
3、既然是婚房那就主要看自己的喜好吧，房子本来就是用来住的，其他的都是副产品。尤其是婚房，没必要太听别人的建议。
仅供参考。
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